Mietspiegel, Mietpreisbremse und Vergleichsmiete kurz erklärt

Fassade von Hamburger Appartements
In Deutschland haben viele Mieter das Problem, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Für diese Problematik sind insbesondere Begriffe wie Mietpreisbremse, Mietspiegel und Vergleichsmiete relevant. Für Laien sind diese oft nur schwer zu verstehen und auseinanderzuhalten. In diesem Blogbeitrag erläutern wir Ihnen, was diese Begriffe bedeuten und in welcher Relation sie zueinanderstehen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist konkret die Miete gemeint, die für vergleichbaren Wohnraum im selben Ort oder derselben Gemeinde üblich ist. Laut Gesetz dürfen Vermieter keine Mietpreiserhöhung verlangen, wenn die gezahlte Miete bereits der Vergleichsmiete entspricht oder diese übersteigt. Ausnahmen bilden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen. Eine ortsübliche Vergleichsmiete kann zudem auch vom Gericht ermittelt werden.

Der Mietspiegel

Der Mietspiegel dient als Werkzeug zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dieser verfügt über eine eigene Datenbank, auf deren Basis durchschnittliche Mietpreise anhand vergleichbaren Wohnraums der letzten vier Jahre generiert werden. Der Mietspiegel bezieht sich immer auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde und wird von Mieter- und Vermieterverbänden zusammen mit den Städten ermittelt.

Mietpreisbremse – was ist das?

Das Gesetz zur Mietpreisbremse wurde im Sommer 2015 verabschiedet und soll das Problem um Mietenerhöhungen und bezahlbarem Wohnraum beheben. Dies bedeutet konkret, dass Mietkosten in Städten und Ortschaften, in denen eine solche Mietpreisbremse greift, bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Auch regelt das Gesetz, in welchen Orten eine Mietpreisbremse festgelegt werden darf, wie lange sie gültig ist, für welche Ausnahmen sie nicht gilt und welche rechtlichen Folgen auf Vermieter zukommen, die diese missachten. Bei der Mietpreisbremse richtet sich die Höhe der Miete an der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Das bedeutet wiederum, dass der Mietspiegel die Mietpreisbremse bestimmt.

Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit eine Mietpreisbremse verordnet wird?

Die jeweilige Landesregierung muss die Mietpreisbremse unter der Begründung, warum der Wohnungsmarkt angespannt ist und weswegen eine solche nötig ist, für bestimmte Gebiete verordnen.

Kriterien zur Verordnung:                                                                  

  • Die Mietkosten steigen deutlicher als im bundesweiten Vergleich
  • Die durchschnittliche Miete übersteigt den bundesweiten Durchschnitt
  • Weniger Wohnraum bei stetig wachsender Bevölkerung
  • Ausnahmen: Neubau-Erstvermietungen, Modernisierungsmaßnahmen und bereits bestehende Mietpreise

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietpreisbremse missachtet?

Hält der Vermieter sich nicht an die von der Mietpreisbremse vorgegebenen Mietkosten, haben Sie als Mieter das Recht, nur eine Zahlung in zulässiger Höhe zu tätigen. Haben Sie bereits vorab zu viel gezahlt, können Sie sich Beträge zurückerstatten lassen.

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