Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
Der Bodenrichtwert hilft bei der Bewertung von Grundstücken oder Bauland. Er entspricht dem durchschnittlichen Preis des Grund und Bodens pro Quadratmeter Grundstücksfläche in der Region. Der Wert wird mindestens alle zwei Jahre von den lokalen Gutachterausschüssen ermittelt. Als Berechnungsgrundlage dienen amtlich zusammengefasste Kaufpreise von Grundstücken einer Gemeinde. Dazu stellen Notare den Ausschüssen Kopien aller beurkundeten Kaufverträge zur Verfügung. In den Bodenrichtwert fließt außerdem der Entwicklungszustand der Grundstückslage ein. Zu diesem zählen beispielsweise die Infrastruktur in der Gemeinde, die Bodenbeschaffenheit und die Bebauungsmöglichkeiten.
Welche Bedeutung trägt der Bodenrichtwert?
Den Bodenrichtwert beeinflussen unterschiedliche Faktoren, die auf die Attraktivität und Beliebtheit eines Stadtteils oder einer Gemeinde schließen lassen. Ist beispielsweise die Infrastruktur schlecht ausgebaut, existiert keine Anbindung an den Nahverkehr oder befindet sich in unmittelbarer Nähe eine Mülldeponie, sinkt der Bodenrichtwert. Gleiches gilt für Grundstücke, die nicht bebaubar sind. Dadurch hilft er maßgeblich bei der Wertermittlung.
Da sich die jährliche Grundsteuer zum Großteil an dem Bodenrichtwert orientiert, dient die Kennzahl darüber hinaus als steuerliche Bemessungsgrundlage für das Finanzamt. Damit spielt der Wert vor allem bei Fragen rund um die Schenkungs-, Grunderwerbs- und Erbschaftssteuer eine wichtige Rolle.
Bodenrichtwert für mehr Transparenz am Immobilienmarkt
Der Bodenrichtwert ist also sowohl für Eigentümer relevant, die ein unbebautes oder bebautes Grundstück verkaufen als auch für Erben, die den Immobilienwert und die Steuerlast erfahren möchten. Berücksichtigen Sie jedoch, dass der Bodenrichtwert nicht bindend ist und lediglich als Orientierung dient. Die Daten können Sie beim Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt oder auf der Internetseite Ihrer Gemeinde kostenlos einsehen. Eine Abschrift erhalten Sie gegen eine geringe Aufwandsgebühr.
Sie haben weitere Fragen zum Bodenrichtwert oder einem anderen Immobilienthema? Wir von WEISS IMMOBILIEN stehen Ihnen mit unserem Fachwissen und unseren vielfältigen Leistungen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Hamburg
Welche Faktoren sind beim Bodenrichtwert wichtig?
Es werden Lage, Grundstücksgröße, Nutzung, Erschließung und andere wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt. Aus den Kaufpreisen wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis abgeleitet, der den typischen Wert der Zone repräsentiert. Grundstücke mit ungewöhnlichen Eigenschaften (z. B. Altlasten oder besondere Bebauung) werden ausgeschlossen, um den Bodenrichtwert nicht zu verzerren. Das Ergebnis ist also ein statistisch ermittelter Mittelwert, der die allgemeine Marktlage in einer bestimmten Region Hamburgs widerspiegelt.
Wann wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Wo kann man die Bodenrichtwerte in Hamburg einsehen?
Die Bodenrichtwerte für Hamburg sind kostenlos im Online-Informationssystem BORIS.HH abrufbar. Dort können Nutzer eine Adresse oder Flurstücksnummer eingeben, um den entsprechenden Richtwert zu sehen. Die Karte zeigt zudem die Umrisse der Bodenrichtwertzonen, deren Nutzung (z. B. Wohngebiet, Gewerbegebiet) und den Stichtag der Erhebung. Zusätzlich bietet das Portal Informationen zu Bewertungsverfahren und rechtlichen Grundlagen. Für offizielle Zwecke, etwa bei steuerlichen Bewertungen, kann auch ein amtlicher Auszug aus dem Bodenrichtwertverzeichnis beim Gutachterausschuss angefordert werden.
Wann wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
In Hamburg werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre, in der Regel zum 1. Januar, neu festgelegt. Bei besonderen Marktveränderungen können sie aber auch häufiger überprüft werden. Grundlage sind die Kaufpreise aus den vorangegangenen Jahren. Diese regelmäßige Aktualisierung sorgt dafür, dass die Werte stets den aktuellen Immobilienmarkt widerspiegeln.
Wodurch kann sich der Bodenrichtwert ändern?
Der Bodenrichtwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst: steigende Nachfrage, knappe Flächen, verbesserte Infrastruktur oder neue Baugebiete können zu höheren Werten führen. Auch Änderungen in der Nutzung, etwa von Industrie- zu Wohnflächen, wirken sich aus. Umgekehrt können wirtschaftliche Schwankungen, Umweltrisiken oder Lärmbelastung den Wert senken. In Hamburg haben besonders Neubauprojekte, Hafenentwicklungen und die steigende Wohnraumnachfrage in innerstädtischen Bezirken in den letzten Jahren deutliche Preissteigerungen verursacht. Diese Entwicklungen spiegeln sich direkt in den neu festgesetzten Bodenrichtwerten wider.
Welche Stadtteile haben besonders hohe bzw. niedrige Bodenrichtwerte?
In Hamburg sind die Bodenrichtwerte stark von der Lage abhängig. Besonders hohe Werte finden sich in zentralen und begehrten Stadtteilen wie Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf, Winterhude und HafenCity – dort liegen die Werte teils über 4.000 € pro Quadratmeter. Diese Gebiete zeichnen sich durch exklusive Wohnlagen, Nähe zur Alster und gute Infrastruktur aus. Niedrigere Bodenrichtwerte herrschen in Randbezirken wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Rahlstedt, wo Werte häufig unter 600 € pro Quadratmeter liegen. Die großen Unterschiede spiegeln Hamburgs vielfältigen Immobilienmarkt wider – von Luxusimmobilien bis hin zu erschwinglicheren Wohnlagen.
Wie unterscheiden sich die Bodenrichtwerte zwischen innerstädtischen und ländlichen Gebieten?
In der Innenstadt und Alsternähe sind die Bodenrichtwerte traditionell am höchsten, da dort die Nachfrage nach Wohnraum, Büros und Gewerbeflächen groß ist. Diese Lagen bieten hervorragende Verkehrsanbindungen, kulturelle Angebote und hohe Lebensqualität. In den äußeren Stadtteilen wie Bergedorf, Neugraben-Fischbek oder Langenhorn sind die Werte deutlich geringer, da hier größere Grundstücke verfügbar und die Bebauungsdichte niedriger sind. Allerdings steigen auch in diesen Randlagen die Werte stetig, insbesondere durch Neubaugebiete und bessere Verkehrsanbindungen. So entsteht ein wachsender Preisdruck über die gesamte Stadt hinweg.
Wie nutze ich den Bodenrichtwert zur Immobilienbewertung?
Der Bodenrichtwert ist Teil des Vergleichswertverfahrens. Dabei wird der Richtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert, um den Bodenwert zu bestimmen. Für bebaute Grundstücke wird zusätzlich der Gebäudewert geschätzt, meist anhand von Baujahr, Zustand und Nutzung. Der Bodenrichtwert hilft so, realistische Marktpreise zu ermitteln oder Preisverhandlungen zu unterstützen. Wichtig ist jedoch, ihn nicht isoliert zu betrachten – individuelle Faktoren wie Lagequalität, Erschließung und Bebauungsmöglichkeiten können den tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen.
Wie fließt der Bodenrichtwert in die Berechnung der Erbschaft- oder Grunderwerbsteuer ein?
Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert eine entscheidende Rolle. Das Finanzamt nutzt den Wert, um den steuerpflichtigen Bodenwert zu bestimmen. Bei der Grunderwerbsteuer hat der Bodenrichtwert zwar keinen direkten Einfluss auf die Steuerhöhe, bietet aber Orientierung, ob der vereinbarte Kaufpreis marktgerecht ist. Dadurch wird sichergestellt, dass Steuerpflichtige und Behörden eine transparente und einheitliche Grundlage zur Bewertung von Immobilien besitzen.
Was sollte ich beachten, wenn mein Bodenrichtwert stark vom Kaufpreis abweicht?
Ein abweichender Kaufpreis ist nicht ungewöhnlich, da der Bodenrichtwert nur einen Durchschnittswert für eine Zone darstellt. Unterschiede ergeben sich oft durch besondere Grundstücksmerkmale wie Größe, Zuschnitt, Hanglage, Altlasten oder bestehende Bebauung. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert, spricht das meist für eine hohe Nachfrage oder besondere Lagequalität. Ein niedrigerer Preis kann dagegen auf Einschränkungen hindeuten. In solchen Fällen ist ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll, um den realen Verkehrswert festzustellen – besonders bei steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen.
