Was ist eine Baulast?
Als Baulasten bezeichnet man rechtliche Einschränkungen und Verpflichtungen gegenüber der zuständigen Baubehörde, die für die Bebauung oder die Nutzung einer Immobilie gelten. Sie werden in dem Baulastenverzeichnis festgehalten und geben vor, welche baulichen Maßnahmen auf Ihrem Grundstück erlaubt oder verboten sind.
Eine Baulast entsteht, wenn ein Grundstückseigentümer eine über die normalen Vorschriften des Bauordnungsrechts hinausgehende Verpflichtung eingeht. Dies geschieht in der Regel im Zusammenhang mit Bauvorhaben, bei denen bestimmte Anforderungen erfüllt werden müssen. So kann beispielsweise eine Baulast erforderlich sein, wenn ein Grundstück keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße hat und der Eigentümer verpflichtet wird, einen Weg über ein Nachbargrundstück zu dulden. Die Baulast muss schriftlich bei der Baubehörde beantragt werden und wird nach Prüfung in das Baulastenverzeichnis eingetragen.
Welche Arten von Baulasten gibt es?
Baulasten können vielfältige Formen annehmen. Die häufigsten Arten sind:
- Wegbaulast: Verpflichtung, einem Nachbarn oder der Öffentlichkeit die Nutzung eines Weges über das eigene Grundstück zu gestatten.
- Abstandsflächenbaulast: Erlaubt es, die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück zu verkürzen oder anders zu gestalten.
- Stellplatzbaulast: Verpflichtung, auf einem anderen Grundstück Stellplätze bereitzustellen, wenn dies auf dem eigenen Grundstück nicht möglich ist.
- Erschließungsbaulast: Verpflichtung, für die Erschließung des Grundstücks zu sorgen, etwa durch die Bereitstellung von Zufahrten oder Versorgungsleitungen.
Was versteht man unter einer Altlast?
Der Begriff „Altlast” beschreibt Flächen, die durch ihre frühere Nutzung umweltschädlich verändert wurden. Auf dem Grundstück befinden sich somit Stoffe, die die Gesundheit der Anwohner gefährden können. Wenn sich auf einem Grundstück früher eine Mülldeponie, ein Fabrikgelände oder eine Tankstelle befanden, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass der Boden und die Luft durch Altöl, Asbest, Schwermetalle oder andere Chemikalien verunreinigt sind.
Arten von Altlasten
Altlasten lassen sich in verschiedene Kategorien einteilen:
- Bodenbelastungen: Schadstoffe wie Schwermetalle, Mineralöl oder Chemikalien, die im Erdreich vorhanden sind.
- Grundwasserbelastungen: Verunreinigungen des Grundwassers durch Schadstoffe, die sich aus dem Boden herausgelöst haben.
- Gebäudebelastungen: Schadstoffe in Baumaterialien, wie Asbest oder PCB, die bei Sanierungen berücksichtigt werden müssen.
Wie werden Altlasten erkannt?
Altlasten werden durch Bodenuntersuchungen, Grundwasseranalysen und historische Recherchen zur Nutzung des Grundstücks erkannt. In Altlastenkatastern, die von Behörden geführt werden, sind belastete Flächen verzeichnet. Vor dem Kauf einer Immobilie oder der Planung einer Baumaßnahme empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung, um mögliche Altlasten frühzeitig zu identifizieren.
Diese Folgen haben Altlasten
Altlasten können erhebliche Konsequenzen haben:
- Nutzungseinschränkungen: Bestimmte Nutzungen sind auf belasteten Grundstücken nicht oder nur eingeschränkt möglich.
- Sanierungspflichten: Eigentümer sind unter Umständen verpflichtet, Altlasten zu beseitigen oder zu sichern, was mit hohen Kosten verbunden sein kann.
- Wertminderung: Die Belastung durch Altlasten kann den Marktwert einer Immobilie erheblich reduzieren.
- Haftungsfragen: Bei Verkauf oder Bebauung können rechtliche Verpflichtungen und Haftungsrisiken entstehen.
Die Auswirkungen von Bau- und Altlasten auf den Immobilienwert
Ob sich Baulasten auf den Immobilienwert auswirken, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel von der Flächenart, die betroffen ist. Außerdem geht es um die Frage, wie stark die Baulast die Bebauung oder Nutzung des Grundstücks einschränkt und wer aus dieser einen Nutzen zieht. Bei einer Altlast sieht dies anders aus. Beispielsweise verunreinigtes Wasser bedeutet ein hohes Risiko für die Bewohner und mindert damit maßgeblich den Immobilienwert.
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